Title: همه / قدیمی / مدنی خودم از فلاح

Q: مهمترین قوانینی که بر قرارداد اجاره حاکم است عبارتند از
A: مقررات قانون مدنی در باب اجاره مواد ۴۶۶ تا ۵۱۵ قانون مدنی
 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
 ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵
 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ لازم الاجرا از تاریخ ۲ مهر ۷۶

Q: اصولاً چه قانونی بر روابط موجر و مستاجر حاکم است
A: قانون مدنی به عنوان اصل بر تمام اجاره ها حاکم است جز در موارد استثنایی که قانون حکم ویژه‌ای دارد و قانون مدنی را به طور ضمنی تخصیص میزند

Q: قانون حاکم بر اجاره اماکن
A: اجاره اماکن به منظور تجاری
 انعقاد قرارداد اجاره قبل از تاریخ 76/7/2  تابع قانون ۵۶ است
 انعقاد قرارداد اجاره بعد از تاریخ 76/7/2  تابع قانون 76 و قانون مدنی و توافق طرفین است
 اجاره اماکن به منظور غیر تجاری
 انعقاد قرارداد اجاره قبل از تاریخ  76/7/2  تابع قانون 1362  قانون مدنی و توافق طرفین است
 انعقاد قرارداد اجاره بعد از تاریخ  76/7/2  تابع قانون 1376  قانون مدنی و توافق طرفین است

Q: اگر قرارداد اجاره ای قبل از سال ۷۶ منعقد شده اما تمدید آن بعد از سال ۷۶ باشد تابع چه قانونی است
A: در مورد اجاره به منظور تجاری تابع قانون ۵۶
در اجاره به منظور غیر تجاری تابع قانون ۶۲ (مرددم)

Q: با توجه به ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۶۵ چه شرایطی برای اینکه مستاجر محل کسب و پیشه در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد لازم است
A: اجاره باید بعد از تاریخ تصویب این قانون 1365/8/15 باشد
 اجاره باید با سند رسمی باشد
 هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت نباید گرفته شود

Q: آیا ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۶۵ شامل اجاره نامه هایی که قبل از این تاریخ منعقد شده و بعد از آن تمدید یا تجدید می شوند است؟
A: با توجه به رای وحدت رویه به شماره ۶۱۸ مورخ 1376/6/18  ماده واحده مصوب ۱۳۶۵ ناظر به اجاره نامه های محل استیجاری است که پس از تصویب ماده واحده ابتداً به اجاره واگذار می گردد و شامل اماکن استیجاری که قبل از تصویب این ماده واحده در اجاره بوده و پس از تصویب ماده واحده تجدید یا تمدید می شوند نمی گردد

Q: در چه صورت  و با چه شرایطی قرارداد اجاره ای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶  میگردد
A: بعد از تاریخ 1376/7/2  منعقد شده باشد
 به صورت کتبی / رسمی یا عادی منعقد شده باشد
  اگر با سند  عادی باشد باید با قید مدت اجاره به امضای دو شاهد رسیده و در دو نسخه تنظیم شده باشد
 اگر قرارداد اجاره منعقده بعد از تاریخ مذکور فاقد شرایط مقرر در قانون سال ۷۶ باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین است (ظاهرا استاد این پاراگراف آخر را قبول ندارند و معتقدند همچنان قانون 76 حاکم است)

Q: قانون حاکم بر اجاره اماکن قبل از تاریخ ۲ مهر ۷۶ منعقد شده که به منظور غیر تجاری اجاره داده شده چیست
A: هر قرارداد اجاره ای که قبل از تاریخ ۲ مهر ۷۶ منعقد شده باشد مشمول مقررات قانون سال ۶۲ و مقررات مدنی و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد

Q: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ناظر به  چه نوع اجاره ای است
A: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ صرفاً برای اجاره اماکن به منظور کسب یا پیشه یا تجارت حاکم است

Q: قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 ناظر به  چه نوع اجاره ای است
A: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ صرفاً برای اجاره اماکن منظور غیر تجاری حاکم است

Q: قراردادهای اجاره منعقد تجاری و غیرتجاری بعد از سال ۷۶ تابع چه قانونی است؟
A: قراردادهای اجاره منعقده بعد از سال ۷۶ چه راجع به اماکن تجاری باشند چه مسکونی و چه غیر تجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین هستند مگر این که فاقد شرایط مقرر در قانون سال ۷۶ باشند که در این صورت تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد

Q: تعریف اجاره طبق قانون مدنی
A: ماده  466  اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند
 در این تعریف به معوض بودن اجاره ای و موقت بودن تملیک اشاره نشده است

Q: اقسام اجاره در قانون مدنی چیست
A: اشیا، حیوان و اشخاص

Q: اجاره اشخاص اکنون تحت چه عنوان و  قانونی قرار گرفته است
A: در حال حاضر اجاره اشخاص به طور کلی از حقوق مدنی جدا شده و  طبق حقوق کار  مورد بررسی قرار می گیرد

Q: اوصاف عقد اجاره چیست
A: تملیکی/ معوض/ موقت

Q: اثر اصلی اجاره چیست
A: اثر اصلی اجاره به مستاجر است یعنی مستاجر مالک منافع عین در مدت اجاره می شود

Q: اصل در پرداخت اجاره بها از نظر مهلت چیست چرا آیا این از تخصیص خورده است یعنی آیا هنوز معتبر است؟
A: در اثر عقد اجاره مستاجر مالک تمام منافع می‌شود به همین دلیل پس از تسلیم مستاجر اصولا باید تمام اجاره بها را نقد بپردازد
اما طبق ماده ۶ قانون سال ۵۶ و ماده ۴ قانون سال ۶۲ اصل نقدی بودن کل اجاره بها تخصیص خورده به این لحظه که اگر موردی در عقد تعیین نشده باشد اجاره بها باید ماهانه و تا ده روز بعد از آخر هر ماه پرداخت شود

Q: آیا اجاره در مال کلی متصور است اگر جواب مثبت است در چه صورتی تملیک منفعت محقق می شود
A: اجاره مال کلی متصور است مثل اجاره یک اتومبیل به صورت کلی در این موارد مستاجر مالک  منفعت هیچ اتومبیل معینی از موجب نمی شود بلکه موجب مدیران مستاجر می‌شود تا اتومبیل را به انتخاب خود برای مدت معین تعیین و در اختیار مستاجر بگذارد و بعد از انتخاب است که تملیک منفعت محقق می شود

Q: اثر عقد اجاره کلی قبل از تسلیم چیست
A: مستاجر مالک منفعت نمی شود بلکه موجر مدیون مستاجر می شود تا موجر مال کلی را انتخاب و مدت آن را معین کند و در اختیار مستاجر بگذارد

Q: مصادیق اجاره های عهدی کدامند
A: انتقال منفعت مال کلی
اجاره اشخاص در این فرض اجیر تعهد می‌کند که کار معینی را برای مستاجر انجام دهد

Q: عدم تعیین اجاره بها یا توافق درباره بی عوض بودن اجاره چه اثری دارد
A: وجود عوض در برابر تملیک منافع مقتضای ذات عقد اجاره است لذا عدم تعیین اجاره بها یا توافق درباره بی اثر بودن اجاره عقد اجاره را باطل میکند البته ممکن است دادگاه عقد را بر اساس مفاد تراضی توصیف کند مثلا عنوان آن را به تملیک مجانی منفعت که تابع مقررات هبه است قرار دهد

Q: اگر طرفین عقد را اجاره رایگان عنوان کنند اما در استفاده از این تعبیر اشتباه کرده باشند و مقصودشان چیز دیگری باشد تکلیف عقد چیست
A: بطلان اجاره رایگان ناظر به فرضی است که طرفین واقعاً اجاره رایگان را قصد کرده باشند نه اشتباه در به‌کارگیری عنوان عقد بنابراین دادگاه عقد را بر اساس مفاد تراضی طرفین توصیف می کند نه عنوان انتخابی طرفین

Q: اجاره بهاء چند حالت می تواند داشته باشد
A: عین معین مانند تملیک منافع خانه به مدت یک سال در برابر تملیک یک دستگاه اتومبیل معین
 طلب مانند تملیک منافع خانه در برابر انتقال طلب مستاجر از ثالث به موجر
  منفعت مانند تملیک منافع خانه در برابر تملیک منافع مغازه

Q: عوضی که طرفین درباره اجاره اشیا نسبت به آن توافق کردند در اصطلاح چه نامیده می شود
A: اجرت المسمی

Q: اجرت المثل چیست
A: اجرت المثل یا بهره بهاء
بهای واقعی منفعت است که ریشه قراردادی ندارد و به حکم قانون و به عنوان بدل استیفا یا تفویت منفعت پرداخته می‌شودکه میزان آن توسط دادگاه با عنایت به نظریه کارشناس تعیین می شود

Q: آیا اجاره دائمی یا اجاره به مدت عمر یکی از طرفین صحیح است
A: طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی اجاره دائمی باطل است زیرا مرز بین بیع  اجاره بر هم می‌خورد
 اجاره به مدت عمر یکی از طرفین نیز باطل زیرا مدت چنین اجاره معین نیست

Q: روشهای انعقاد عقد اجاره چیست
A: جواب خلاصه :شفاهی و
کتبی / سند عادی یا رسمی
طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ماده یک رابطه موجر مستاجر ۶۲ اجاره شفاهی یا با سند عادی نیز قابل پذیرش است و با شهادت نیز قابل اثبات است
  در قانون ۷۶ اجاره ای تابع این قانون است که با سند رسمی یا با سند عادی تحت  شرایط  این قانون یعنی امضای سند عادی اجاره توسط دو شاهد و تنظیم در دو نسخه باشد در غیر این صورت یعنی اجاره شفاهی یا فاقد شرایط خاص قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ صحیح است ولی تابع مقررات قانون مدنی و توافق طرفین خواهد بود

Q: اگر ولی یا قیم محجور مال مولی علیه را اجاره دهند آیا اجاره بعد از رفع حجر نسبت به مدت باقیمانده نیز صحیح و الزام‌آور است ؟
A: با وجود اختلاف دیدگاه  به نظرمی رسد حکم  ماده ۴۹۹ قانون مدنی اصولاً باید در سایر نمایندگی ها نیز رعايت شود  لذا اجاره ولی یا قیم در حدود سمت خود و به مصلحت مولی علیه  حتی با خروج محجور از حجر نیز صحیح و الزام‌آور است ( دکتر کاتوزیان)

Q: آیا سفیه و ورشکسته میتوانند قرارداد اجاره منعقد کنند
A: موجر و مستاجر باید عاقل و بالغ و رشید باشد لذا ورشکسته نمی تواند بعد از صدور حکم توقف مال خود را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال او با مدیر تصفیه یا اداره تصفیه است همچنین سفیه و ورشکسته در اجیر شدن آزاد نیستند و نفوذ اجاره موکول به اجازه سرپرست سفیه و مدیر تصفیه ورشکسته است

Q: آیا عین مشاع را میتوان به اجاره داد
A: عین مورد اجاره ممکن است مشاع باشد زیرا واگذاری منافع توسط یکی از شرکا نسبت به سهم خود مستلزم تصرف در سهم دیگران نیست اما تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن سایر شرکا است لذا اگر تسلیم بدون اذن سایر شرکا انجام شود شرکا می توانند خلع ید مستاجر را از دادگاه بخواهند

Q: اگر شخصی سهم خود را از ملک مشاع اجاره دهد در صورتی که مستاجر از اشاعه بی اطلاع باشد چه حقی دارد
A: در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد خیار تخلف از شرط ضمنی

Q: در صورتی که شرکا اذن به تسلیم ندهند  و منفعت اصلا در اختیار مستاجر قرار نگیرد اجاره چه وضعیتی پیدا می کند
A: اجاره نسبت به مدت که منفعت تسلیم نشده است باطل است و در مورد بقیه مدت مستاجر حق فسخ دارد

Q: اگر شخصی کل خانه را اجاره دهد در صورتی که مالک سه دانگ آن مشاع آن باشد عقد اجاره چه وضعیتی دارد
A: اجاره نسبت به سه دانگ مشاع موجر صحیح و نسبت به سه دانگ دیگر غیر نافذ و منوط به تنفیذ شریک است
 اگر شریک تنفیذ نکند مستاجر در صورت ناآگاهی خیار تبعض صفقه نسبت به قسمت صحیح خواهد داشتو یا می‌تواند اجاره صحیح را با همان وضع ناخواسته نگاه دارد و اقدام به تقسیط اجاره بها نماید
 اگر شریک تنفیذ کند کل قرارداد اجاره صحیح است

Q: شرایط عین مستاجره چیست
A: لزوم بقاء عین در برابر انتفاع
 ملک موجر بودن منفعت عین
 معلوم و معین بودن
 قابل تسلیم بودن
 مشروع بودن منفعت