Title: همه / پودمان / 0 موجر و مستاجر

Q: چند قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر وجود دارد؟
A: چهار قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر وجود دارد
 قانون مصوب ۵۶ قانون
 مصوب ۶۲
ماده واحده مصوب15/8/65  معروف به قانون ۶۵ الحاقی به قانون ۵۶
 قانون مصوب ۷۶

Q: دانستن اینکه روابط موجر و مستاجر تابع چه قانونی است چه ثمره ای دارد؟
A: بسته به اینکه قرارداد مشمول کدام یک از قوانین فوق باشد نحوه رسیدگی و مرجع صالح در حقوق موجر و مستاجر متفاوت خواهد بود

Q: شرایط قراردادهای مشمول قانون سال ۵۶ چیست؟
A: با جمع سه شرط زیر
1. محل مورد اجاره جهت کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده مهم نیست سند چه کاربری دارد
2. تاریخ شروع رابطه استیجاری طرفین قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ باشد  یعنی76/7/2
3. ملک در شهری باشد که قانون ۵۶ در مورد آن شهر اعمال می شود (نام آن شهر در فهرست مشمول قانون ۵۶ آورده شده باشد)

Q: اگر تاریخ شروع رابطه استیجاری قبل از ۷۶ باشد و مشمول ۵۶ باشد و در ۷۷ تمدید شود مشمول چه قانونی خواهد بود؟
A: ممکن است تاریخ شروع قبل از ۷۶ باشد و در ۷۷ تمدید شود در این صورت نیز مشمول قانون ۵۶ خواهد بود اما اگر وسط کار تخلیه شود و دوباره قرارداد منعقد شود قرارداد جدید بعد از ۷۶ باشد مشمول قانون ۷۶ خواهد بود

Q: آثار قراردادهای مشمول قانون ۵۶
A: 1. با شروع رابطه استیجاری به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق میگیرد که البته در مواردی به علت تخلف مستاجر حق کسب کاملا یا نصف آن ساقط میشود
2. به صرف انقضای مدت حکم تخلیه صادر نمی شود برخلاف قانون مدنی

Q: آیا در مورد اجاره های مشمول 56 برای اینکه اثار قانون مترتب شود آیا فرقی می کند که:
قرارداد اجاره عادی باشد یا رسمی
شفاهی باشد یا کتبی
با سرقفلی اجاره داده شده باشد یا بدون سرقفلی
با ودیعه باشد یا بی ودیعه.
؟
A: خیر هیچ فرقی نمی کند

Q: طبق قانون 56 در چه مواردی موجر می تواند دعوای تخلیه  مطرح کند؟
A: در هفت مورد زیر موجر میتواند تقاضای تخلیه کند
1. تخلیه به علت تغییر شغل
2. تخلیه به علت تعدی و تفریط
3. تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
4. تخلیه به علت تجدید بنا احداث بنای جدید
5. تخلیه به علت  نیاز به شخصی موجر
6. تخلیه به علت  نیاز موجر یا همسر یا فرزندان یا پدر و مادر موجر جهت سکونت مشروط بر آنکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد
7. تخلیه به علت انتقال به غیر

Q: در دعاوی تخلیه مطابق ق 56 در چه مواردی حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود؟ چرا
A: تخلیه به علت تغییر شغل
 تخلیه به علت تعدی و تفریط
 عدم پرداخت اجاره بها
چون مستاجر تخلف کرده است

Q: در دعاوی تخلیه مطابق ق 56 در چه مواردی حکم تخلیه با پرداخت تمام حق کسب و پیشه خواهد بود؟ چرا
A: تجدید بنا (احداث بنای جدید)
 نیاز به شخصی موجر (جهت کار)
 نیاز موجر یا همسر یا فرزندان یا پدر و مادرِ موجر جهت سکونت مشروط بر آنکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد

Q: در دعاوی تخلیه مطابق ق 56 در چه مواردی حکم تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه خواهد بود؟
A: تخلیه به علت انتقال به غیر

Q: تعریف دعوای تخلیه به علت تغییر شغل
A: یعنی محل مورد اجاره جهت شغل معینی اجاره داده شده است و بعدا مستاجر بدون اجازه موجر مبادرت به تغییر شغل در محل مورد اجاره نموده است مثلا مغازه برای میوه فروشی اجاره داده شده و مستاجر به کتابفروشی تبدیل کرده است

Q: شروع به رسیدگی دعوای تخلیه به علت تغییر شغل چگونه است؟ مرجع صالح کجاست؟
A: شروع به رسیدگی با تقدیم دادخواست است به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره
دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدید نظر و اجرا تابع قانون آیین دادرسی مدنی است

Q: اگر دادخواست ارجاع شد چه چیزی باید بررسی قرار بگیرد؟
A: بعد بررسی صحت ارجاع و صلاحیت و موارد رد دادرس اول شرایط شکلی دادخواست را کنترل می‌کنیم اگر نقص داشت صورتجلسه می نویسیم:
ملاحظه می‌گردد دادخواست تقدیمی از حیث... ناقص است لذا دفتر مقرر است دادخواست جهت رفع نقص به نظر مدیر محترم دفتر برسد

Q: اگر مدیر دفتر پرونده ای که به علت رفع نقض برگردانده شده بود را بعد از مدتی عودت می دهد و بنویسد نواقص برطرف شد آیا قاضی باید بررسی کند؟
A: قاضی باید بررسی کند که آیا تمام نواقص برطرف شده است یا نه اگر برطرف نشده بود دوباره به دفتر ارجاع دهد

Q: اگر دادخواست از اول کامل بود یا بعداً کامل شد اولین کار چیست؟
A: دستور تعیین وقت حقوقی می‌دهیم
وقت حقوقی نمی دونم چیه؟

Q: نحوه دستور تعیین وقت؟
A: دفتر،
وقت رسیدگی تعیین
و طرفین دعوت شوند
و نسخه ثانی دادخواست و ضمائم آن نیز
جهت ابلاغ به "خوانده" ارسال گردد

Q: بعد از رسیدن وقت رسیدگی اولین کاری که باید قاضی انجام دهد چیست؟
A: برای تشکیل جلسه رسیدگی قاضی باید ببیند ابلاغ طبق مقررات انجام شده یا نه اگر نه تجدید وقت و جلسه بعد جلسه اول خواهد بود

Q: دعوی تخلیه ناشی از .... است
A: روابط استیجاری
لذا وقتی دعوی تخلیه مطرح می شود قاضی باید دنبال احراز رابطه استیجاری بین طرفین باشد.

Q: اگر دعوی تخلیه طرح شود و رابطه استیجاری احراز نگردد
آیا دادگاه می تواند در همان پرونده حکم بر خلع ید یا رفع تصرف صادر کند؟
A: خیر
دعاوی دیگری در دادگستری طرح می شوند که اثر و نتیجه دعوی تخلیه را دارند. بدین معنی که ید خوانده از مال غیر منقول منتزع و مال تحویل خواهان می گردد ولیکن از آنجائیکه مطابق ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی دعوی باید قانونی و صحیح طرح شود و قاضی باید در حدود خواسته خواهان رسیدگی و اظهار نظر نماید لذا اگر دعوی تخلیه طرح شود و رابطه استیجاری احراز نگردد دادگاه نمی تواند در همان پرونده مثلا حکم بر خلع ید یا رفع تصرف صادر کند.

Q: دعاوی دیگری که اثر و نتیجه دعوی تخلیه را دارند(یعنی ید خوانده از مال غیر منقول منتزع و مال تحویل خواهان می شود) اما دعوای تخلیه شمرده نمیشوند
A: 1- دعوى خلع ید
2- دعوی رفع تصرف عدوانی
۳- دعوی تحویل مبيع

Q: ارکان دعوى خلع ید
A: احراز مالکیت رسمی خواهان
و احراز تصرفات غاصبانه خوانده در محدوده پلاک ثبتی خواهان
که رکن اول با استعلام ثبتی احراز می گردد.
و رکن دوم با ارجاع امر به کارشناس و مواد استنادی در این دعوی
معمولا مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی می باشد

Q: ارکان دعوی رفع تصرف عدوانی
A: ارکان این دعوی عبارتند از: احراز سبق تصرفات خواهان
و احراز لحوق تصرفات خوانده و احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده و مواد استنادی در این دعوی مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آئین دادرسی مدنی می باشد.

Q: ارکان دعوی تحویل مبيع
A: یک رکن دارد و و آن احراز انجام بیع بین طرفین می باشد
و مستند قانونی آن ماده ۳۶۲ قانون مدنی می باشد.

Q: چنانچه بحثی در خصوص روابط موجر و مستاجر مطرح شود و مشمول قانون خاص آن قرار نگیرد ...
A: اگر مطرح شود و  مشمول 4 قانون خاص قرار نگیرد می بایست به موجب قواعد عام و مطابق قانون مدنی با آن عمل کرد. بنابراین قانونی مدنی را نیز می توان به عنوان یکی از قوانین اصلی مرتبط با اجاره محسوب نمود.

Q: شرایط قرارداد اجاره مشمول قانون 56 ....
A: با جمع سه شرط
1. محل مورد اجاره یعنی عین مستأجره اعم از سوله، آپارتمان، مغازه و...|
جهت کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده باشد صرف نظر از این که سند ملک مسکونی یا تجاری یا اداری باشد
2. تاریخ شروع رابطه استیجاری طرفین قبل از لازم الاجرا شدن قانون
سال ۷۶ باشد باید توجه داشت که تاریخ لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ از ۷۶/ ۷ / ۲ به بعد می باشد. (ماده ۱ق، ۷۶)
3. مطابق ماده ۳۱ قانون ۵۶ محل مورد اجاره مغازه به عنوان مصداق بارز
در شهری واقع شده باشد که آن شهر در فهرست نقاط مشمول اجرای قانون ۵۶ باشد.

Q: اگر قراردادی تاریخ شروع آن متعلق به قبل از ۷۶
/ ۷ / ۲ باشد اما چندین مرتبه تمدید شده باشد و آخرین تمدید هم متعلق به بعد از به اجرا در آمدن قانون ۷۶ باشد مشمول چه قانونی است؟
A: اما باز همچنان مشمول قانون ۵۶ است چرا که مهم در این مساله تاریخ شروع رابطه استیجاری است. بنابراین تمدید ایرادی ندارد اما اگر مستأجر ولو یک روز ملک را تخلیه کرده باشد از شمول این قانون خارج می شود. (ماده ۱ق. ۷۶)

Q: آیا در رابطه ی استیجاری ملاک عمل تاریخ شروع رابطه استیجاری است یا تاریخ انعقاد قرارداد
A: ملاک عمل تاریخ شروع رابطه استیجاری است نه تاریخ انعقاد قرارداد

Q: اگر در خصوص شمولیت محلی شک کردیم از کجا استعلام می کنیم؟
A: از فرمانداری

Q: حق کسب و پیشه و تجارت مختص چه قانونی می باشد؟
A: قانون 56

Q: آیا در قانون 56 به صرف انقضاء مدت اجاره حکم تخلیه صادر می شود؟
A: خیر یعنی بدین معنی که موجر فقط و بدلیل انقضای مدت اجاره نمی تواند تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید.

Q: آیا در قانون 56 در هیچ فرضی با انقضای مدت نمی توان دعوای تخلیه مطرح کرد؟
A: در بعضی از موارد تخلیه منوط به انقضای مهلت اجاره است. مانند دعاوی تخلیه موضوع ماده ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶

Q: آیا در آثار قرارداد اجاره مشمول 56 مهم است که اجاره نامه عادی باشد یا رسمی و یا شفاهی و مورد اجاره با ودیعه اجاره داده شده باشد یا بدون ودیعه و حتی با سرقفلی اجاره داده شده باشد یا بدون سرقفلی؟
A: خیر

Q: در چند مورد قانون به موجر اجازه داده است از دادگاه تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید:
A: ١- تخلیه به علت تغییر شغل (بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶)
 ۲- تخلیه به علت تعدی یا تفریط (بند ۸ ماده ۱۴ قانون ۵۶)
 ٣- تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء (بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶)
۴- تخلیه به علت تجدید بنا (عنوان قانونی: احداث بنای جدید) (بندا ماده ۱۵ قانون ۵۶)
۵- تخلیه به علت نیاز شخصی موجر(بند ۲ ماده ۱۵ قانون ۵۶)
۶- تخلیه به علت نیاز موجر یا فرزندان با پدر و مادر با همسر موجر جهت سکونت مشروط بر اینکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد. (بند ۳ | ماده ۱۵ قانون ۵۶)
۷- تخلیه به لحاظ انتقال به غیر (تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ۵۶) در این دعوی حکم تخلیه در قبال پرداخت نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف صادر می گردد.

Q: در کدام دعاوی حکم تخلیه صادر می گردد بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
A: ١- تخلیه به علت تغییر شغل
۲- تخلیه به علت تعدی یا تفریط
٣- تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء

Q: در این کدام دعاوی حکم تخلیه در قبال پرداخت تمام مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صادر می گردد؟
A: 1- تخلیه به علت تجدید بنا
2- تخلیه به علت نیاز شخصی موجر
3- تخلیه به علت نیاز موجر یا فرزندان با پدر و مادر با همسر موجر جهت سکونت مشروط بر اینکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد

Q: در کدام دعاوی حکم تخلیه در قبال پرداخت نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف صادر می گردد؟
A: تخلیه به لحاظ انتقال به غیر

Q: تعریف دعوای تخلیه به علت تغییر شغل
A: منظور از این دعوی این است که محل مورد اجاره (مغازه مثلا)
با توافق طرفین جهت شغل معینی اجاره داده شده باشد به طور مثال جهت میوه فروشی که معمولا در قراردادهای اجاره ای کسبی، به شغل مستأجر اشاره میشود
و مستأجر بدون اجازه موجر مبادرت به تغییر شغل در محل مورد اجاره نموده است مثلا کتابفروشی دائر کند
و شغل جدید عرفا مشابه شغل قبلی نباشد.

Q: اگر طرفین عقد اجاره نوع شغل را در قرارداد اجاره مسکوت گذاشته باشند آیا
1. امکان طرح دعوا وجود دارد؟
2. آیا لازم است مستاجر از عرف در انتخاب شغل تبعیت کند؟
A: طرح دعوی منتفی است و تبعیت از عرف نیز حاکم نیستب
طور مثال اگر در راسته طلا فروش ها مغازه لبنیاتی بزند نمی توان گفت بر خلاف عرف شغلی اختیار کرده و این مصداق تغییر شغل است. زیرا وقتی در قرارداد اجاره شغل مستأجر مسکوت گذاشته میشود. اختیار شغل با مستأجر است

Q: اگر مورد اجاره با تصریح در قرارداد و به عنوان دفتر کار اجاره داده شود و مستأجر بر خلاف عرف محل از این محل برای شغلی برخلاف عرف استفاده نماید
آیا مشمول تغییر شغل است
A: با توجه به اطلاق دفتر کار او را مشمول دعوای تغییر شغل نمی دانیم

Q: شروع رسیدگی به دعوی تخلیه
A: با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره بعمل می آید

Q: آیا دعوای تخیلیه به علت تغییر شغل در  صلاحیت شورای حل اختلاف است؟
A: خیر از  صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است.
زیرا حق کسب و پیشه و تجارت مطرح است و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدید نظر و اجرا تابع تشریفات و مقررات أ.د.م می باشد.

Q: پس از تقدیم دادخواست شرط اول در ورود به پرونده .... دادخواست است
A: تکمیل بودن

Q: پس از تکمیل بودن دادخواست قاضی چه میکند؟
A: دستور تعیین وقت پرونده

Q: موجبات رسیدگی چیست تا بتوان وارد جلسه اول رسیدگی شد؟
A: برای تشکیل جلسه مهمترین مساله احراز ابلاغ وقت دادرسی به طرفین است. توجه شود که ابلاغ وقت به طرفین انجام گردد نه اینکه به تصور اطلاع داشتن خواهان وقت به وی ابلاغ نگردد. همچنین باید کنترل مواعد یعنی فاصله ۵ روز بین ابلاغ تا جلسه دادرسی رعایت شود.

Q: در خصوص ابلاغ وقت دادرسی به طرفین ممکن است چه فروضی حادث گردد
A: فرض اول: وقت دادرسی به طرفین (خواهان و خوانده و اعم از وکیل آنها) ابلاغ شده است و در وقت مقرر نیز در جلسه دادگاه حاضر شده اند.
فرض دوم: در وقت مقرر پرونده تحت نظر قاضی قرار می گیرد و ملاحظه میشود که اخطاریه خواهان یا خوانده یا هر دو طرف اعاده نشده است همچنین طرفین نیز حاضر نشده اند.
فرض سوم: حسب گواهی مامور ابلاغ خواهان از آدرس اعلامی شناخته نشده است.
فرض چهارم: حسب گواهی مامور ابلاغ خوانده از آدرس اعلامی شناخته نشده است.
فرض پنجم: وقت دادرسی به طرفین ابلاغ شده است (اعم از واقعی با قانونی) ولیکن خواهان یا خوانده یا هر دو طرف دعوا در وقت مقرر در جلسه دادگاه حاضر نشده اند.
فرض ششم: وقت رسیدگی یا دادرسی به هر علتی به طرفین یا یکی از آنها ابلاغ نشده است ولیکن در وقت مقرر در جلسه دادگاه حاضر شده و آمادگی خود را جهت حضور در جلسه دادگاه اعلام می نمایند.

Q: در فرض :
وقت دادرسی به طرفین (خواهان و خوانده و اعم از وکیل آنها) ابلاغ شده است و در وقت مقرر نیز در جلسه دادگاه حاضر شده اند
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض موجبات تشکیل جلسه و رسیدگی مهیا است
ابتدا اظهارات خواهان اخذ و سپس دفاعیات خوانده اخذ می گردد
اگر دادگاه اخذ توضیح باسوالی نیز از طرفین داشته باشد انجام داده سپس طرفین صورتجلسه را امضا می کنند و از دادگاه خارج می شوند.

Q: در فرض :
در وقت مقرر پرونده تحت نظر قاضی قرار می گیرد و ملاحظه میشود که اخطاریه خواهان یا خوانده یا هر دو طرف اعاده نشده است همچنین طرفین نیز حاضر نشده اند.
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض به علت عدم احراز ابلاغ وقت دادرسی به طرفین موجبات تشکیل جلسه و رسیدگی فراهم نیست و دستور وقت رسیدگی مجدد و دعوت از طرفین را صادر می کنیم

Q: در فرض :
حسب گواهی مامور ابلاغ خواهان از آدرس اعلامی شناخته نشده است.
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض به علت عدم ابلاغ وقت دادرسی به خواهان موجبات تشکیل جلسه رسیدگی فراهم نیست و پرونده در اجرای ماده ۵۶ أ.د.م به نظر مدیر دفتر محترم شعبه میرسد.

Q: در فرض:
حسب گواهی مامور ابلاغ خواهان از آدرس اعلامی شناخته نشده است.
مدیر دفتر چه وظیفه ای دارد
A: مدیر دفتر نیز قرار رد دادخواست صادر می کند که این قرار قطعی است و تجدید نظر ندارد همچنین نیازی به ابلاغ يا الصاق این قرار به دیوار نیز نمی باشد

Q: در فرض :
حسب گواهی مامور ابلاغ خوانده از آدرس اعلامی شناخته نشده است.
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض پرونده جهت رفع نقص آدرس خوانده به نظر مدیر دفتر محترم دادگاه می رسد. (فروض بعدی در سوال دیگر)

Q: پس از اخطار رفع نقص به خواهان ی وکیل وی چند حالت متصور است
A: الف - خواهان آدرس جدیدی از خوانده اعلام می نماید،
ب - خواهان آدرس جدیدی از خوانده ندارد و خوانده را مجهول المكان اعلام می کند
پ - خواهان آدرس جدیدی اعلام نمی کند و خوانده را نیز مجهول المكان اعلام نمی کند.

Q: پس از اخطار رفع نقص به خواهان با وکیل وی
در فرض
خواهان آدرس جدیدی از خوانده اعلام می نماید
چه میشود؟
A: مدیر دفتر آدرس جدید را ضمیمه پرونده می کند و منشی یا بایگان یا مدیر دفتر آن را به نظر دادگاه می رساند.
دادگاه در این حالت دستور زیر را صادر می نماید:
بسمه تعالی
دفتر وقت رسیدگی مجدد تعیین و طرفین دعوت شوند دقت شود خوانده از طریق آدرس اعلامی جدید دعوت شود.

Q: پس از اخطار رفع نقص به خواهان یا وکیل وی
در فرض
خواهان آدرس جدیدی از خوانده ندارد و خوانده را مجهول المكان اعلام می کند
چه میشود؟
A: در این حالت دستور زیر از طرف دادگاه صادر می گردد
بسمه تعالی
دفتر بدوا هزینه نشر آگهی از خواهان اخذ گردد (که اگر این هزینه را ظرف یک ماه نپردازد قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر می گردد) و سپس وقت رسیدگی مجدد تعیین و طرفین دعوت شوند و خوانده مجهول المكان از طريق نشر آگهی در روزنامه دعوت شود

Q: پس از اخطار رفع نقص به خواهان با وکیل وی
در فرض
خواهان آدرس جدیدی اعلام نمی کند و خوانده را نیز مجهول المكان اعلام نمی کند
چه میشود؟
A: در این حالت مدیر دفتر قرار رد دادخواست صادر می کند

Q: در فرض :
وقت دادرسی به طرفین ابلاغ شده است (اعم از واقعی یا قانونی) ولیکن خواهان یا خوانده یا هر دو طرف دعوا در وقت مقرر در جلسه دادگاه حاضر نشده اند.
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض تشکیل جلسه می دهیم و این جلسه اول محسوب می شود اما اگر بدون اخذ توضیح نتوان رسیدگی نمود و نیاز به اخذ توضیح از خواهان باشد وقت جدید تعیین می شود و جلسه مجدد تشکیل می دهیم تا خواهان جهت ارائه توضیحات حاضر شود. اگر بعد از ابلاغ مجدد نیز حاضر نشد ماده ۹۵ ق.آ.د.م اعمال می گردد.

Q: در فرض :
وقت رسیدگی یا دادرسی به هر علتی به طرفین یا یکی از آنها ابلاغ نشده است ولیکن در وقت مقرر در جلسه دادگاه حاضر شده و آمادگی خود را جهت حضور در جلسه دادگاه اعلام می نمایند
چه اقداماتی انجام میشود؟
A: در این فرض موجبات تشکیل جلسه فراهم است ولیکن باید مراتب فوق در صورتجلسه درج شود یعنی علی رغم عدم ابلاغ وقت رسیدگی ولیکن طرفین حاضر و آمادگی خود را جهت ادامه جلسه اعلام کردند.
مثل:
بسمه تعالی به تاریخ ۹۴/ ۹ / ۱۰ در وقت مقرر جلسه شعبه ۱۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران به تصدی امضا کننده ذیل تشکیل و پرونده کلاسه فوق تحت نظر است ملاحظه می گردد که علی رغم عدم ابلاغ وقت رسیدگی به خواهان با خوانده یا هر دو ولیکن در جلسه دادگاه حاضر شده و آمادگی خود را جهت شرکت در جلسه دادگاه اعلام میدارد.
خواهان بیان می دارد خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است....
و اگر یک طرف بود اظهارات او را می گیریم.

Q: ارکان دعوی یا اموری که قاضی باید احراز نماید تا بتواند حکم تخلیه در دعوی تخلیه ناشی از تغییر شغل، صادر نماید
A: رکن اول: احراز رابطه استیجاری بین طرفین
رکن دوم: احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی
رکن سوم: احراز شمول قانون ۵۶ بر روابط استیجاری طرفین (یا به عبارت دیگر قرارداد اجاره طرفین مشمول قانون ۵۶ باشد.)
رکن چهارم: احراز شغل معین برای محل مورد اجاره یا برای مستأجر
رکن پنجم: احراز تغییر شغل در محل مورد اجاره

Q: راهکارهای عملی احراز رابطه استیجاری
A: 1. ملاحظه قرارداد اجاره استنادی خواهان (که باید یک کپی مصدق اعم از رسمی یا عادی در پرونده و به ضمیمه دادخواست ارائه شده باشد)
2. قرارداد شفاهی هم قابل پذیرش است لذا
اگر خواهان قرارداد اجاره کتبی ندارد باید استشهادیه محلی دال بر اثبات رابطه استیجاری بین طرفین ضمیمه پرونده کرده باشد
در این فرض دادگاه ادعا را می پذیرد مگر اینکه مستأجر انکار کرده و خلاف آن را ادعا نماید که در این صورت قرار تحقیقات محلی، معاینه محل یا استماع شهادت شهود مطابق ماده ۱۹۹ آ.د.م صادر می گردد
که نتیجه آن یا احراز رابطه استیجاری است یا عدم آن

Q: اگر رابطه استیجاری محرز نشد چه میشود
A: دعوی صحیح طرح نشده است و دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید:
«رأی دادگاه»
در خصوص دادخواست الف به طرفیت ب به خواسته تخلیه یک باب مغازه به علت تغییر شغل نظر به اینکه خواهان دلیلی بر اثبات رابطه استیجاری خود با خوانده ارائه ننموده و اقدامات انجام شده از سوی دادگاه نیز حکایت از عدم احراز رابطه استیجاری بین طرفین دارد و با عنایت به اینکه دعوای تخلیه ناظر بر روابط استیجاری می باشد لذا دعوای خواهان به کیفیت مطروحه بنا به مراتب فوق قابلیت استماع ندارد و با استناد به ماده ۲ از قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای خواهان صادر و اعلام می گردد. رأی صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.

Q: آیا قرارهای صادره در دعوی تخلیه قابل تجدیدنظر می باشد
A: با توجه به اینکه دعوی تخلیه غیر مالی است و قابلیت تجدیدنظر خواهی دارد لذا مستنبط از ماه ۳۳۲ ق آ.د.م قرارهای صادره در دعوی تخلیه نیز قابل تجدیدنظر می باشد

Q: مستند قرار عدم استماع؟
A: قرار عدم استماع همیشه مستند با ماده ۲ أ.د.م صادر می گردد

Q: در چه مواردی قرار عدم استماع دعوا صادر می شود؟
A: قرار عدم استماع طبق ماده ۳۳۲ آ.د.م جزء قرارهای قابل اعتراض شمرده شده است اما در قانون تصريح نشده است که در چه مواردی صادر می شود.
بنابراین در قانون هر کجا منصوص بود باید همان ماده را مورد استناد قرار داد وهمان نوع قرار را صادر نمود و چنانچه نصی در بین نبود و دعوى قانونأ صحیح طرح نشده باشد مستندا به ماده ۲ ق.آ.د.م قرار عدم استماع صادر می گردد.

Q: چه کسی در دعوای تخلیه ذینفع است؟
A: ذینفع در دعوای تخلیه یا خود موجر است یا قائم مقام وی

Q: اگر ورثه قصد طرح دعوی داشته باشند جهت اثبات ذینفع بودن خود در طرح دعوی باید...
A: باید برگ انحصار وراثت خود را ضمیمه پرونده نمایند

Q: خریدار ملک از موجر قصد دارد دعوای تخلیه مطرح کند باید چه چیزی ارائه نماید؟
A: خریدار باید سند مالکیت خود را ارائه نماید.

Q: اگر ذینفع بودن خواهان دعوی احراز نشد چه میکنیم؟
A: بعلت ذینفع نبودن خواهان، دادگاه ختم رسیدگی اعلام می کند

Q: اگر قرارداد اجاره خواهان مشمول قانون 56 نباشد دعوی تخلیه....
A: قابل استماع به کیفیت مطروحه نبوده و دادگاه ختم رسیدگی را اعلام میکند

Q: اگر قرارداد اجاره خواهان مشمول قانون 56 نباشد دادگاه چگونه  رای می دهد؟
A: دعوی وی قابل استماع به کیفیت مطروحه نبوده و دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و بشرح زیر مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوی می نماید
 «رأی دادگاه»
در خصوص دعوی خواهان بطرفیت خوانده بخواسته تخلیه یک باب مغازه
بعلت تغییر شغل
نظر به اینکه عنوان دعوی و مستند آن در قانون ۵۶ ذکر شده است لذا قرار داد اجاره طرفین باید مشمول قانون ۵۶ باشد تا دعوی خواهان به این کیفیت (تخلیه بعلت تغییر شغل) قابلیت استماع داشته باشد
و با عنایت به این امر که تاریخ شروع رابطه استیجاری طرفین بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می باشد
لذا قرار داد اجاره آنها مشمول قانون ۵۶ نبوده و دعوی خواهان قابل استماع نمی باشد.)
بنا به مراتب مذکور و مستند به ماده ۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد.
این رأي ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.

Q: اگر قرارداد اجاره طرفین مشمول قانون ۵۶ نباشد (مثلا مشمول قانون ۷۶ باشد)  و مستأجر بدون اجازه موجر تغییر شغل داده باشد آیا موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه بعلت تغییر شغل را دارد؟
A: خیر
در این خصوص اگر در قرارداد اجاره برای موجر حق فسخ قرارداد پیش بینی شده باشد موجر می بایستی دادخواست تنفيذ با تایید فسخ قرار داد اجاره و تخلیه مورد اجاره را تقدیم نماید

Q: اثبات اینکه قراردادی تمدیدی است یا قرارداد اولیه بر عهده کیست؟
A: قرارداد اجاره ای که ارائه می شود اصل بر این است که همین قرارداد تنها قرارداد بین طرفین است و اثبات اینکه این قرارداد تمدیدی بوده و قرارداد اولیه وجود داشته و مشمول قانون ۵۶ میباشد به عهده مستأجر است

Q: احراز شغل معین برای محل مورد اجاره یا برای مستأجر را چه کسی باید احراز نماید
A: قاضی شخصا باید احراز نماید

Q: برای احراز اینکه شغل معین برای محل مورد اجاره یا برای مستأجر شرط شده چه باید کرد؟
A: به قرارداد اجاره استنادی خواهان مراجعه می شود
اگر شغل معینی در قرارداد ذکر شده بود شغل معین محرز می گردد
اگر در قرارداد اجاره شغل معینی قید نشده باشد اصل بر این است که مستأجر هر شغلی را که بخواهد می تواند انتخاب نموده و در محل مورد اجاره مشغول کار شود.
اگر موجر ادعا کند که توافق بر شغل معین بوده است در اینجا موجر می تواند از طریق ادله دیگر غیر از اجاره نامه مانند ارائه شاهد ادعای خود را ثابت کند. دادگاه هم می تواند به استناد ماده ۱۹۹ آ.د.م شهادت را استماع كند
اگر شغل معین احراز شد که هیچ در غیر اینصورت و عدم احراز شغل معین، مستأجر اختیار تغییر شغل را دارد

Q: در صورت عدم احراز شغل معین دادگاه چه میکند؟
A: در صورت عدم احراز شغل معین، مستأجر اختیار تغییر شغل را دارد و ادامه رسیدگی بی فایده و دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و حکم به رد دعوای خواهان صادر می نماید
«رأی دادگاه»
در خصوص دادخواست الف بطرفیت ب بخواسته تخلیه یک باب مغازه بعلت تغییر شغل از میوه فروشی به کتاب فروشی
نظر به اینکه با ملاحظه قرار داد اجاره استنادی خواهان، شغل معینی در قرارداد ذکر نشده است
و خواهان نیز دلیلی بر توافق طرفین برای شغل معین ارائه ننموده است
بنابراین مستأجر اختیار تغییر شغل در محل مورد اجاره را دارا می باشد
و موضوع تغییر شغل منتفی بوده
و دعوی خواهان به خواسته تغییر شغل وارد نمی باشد
با استناد به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. این رأي ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد. |

Q: چنانچه در قرارداد بر شغل خاصی توافق نشده باشد آیا اختیار تغییر شغل استمرار دارد یا تنها برای یک بار مجاز است؟
A: مستأجر در تعیین شغل اختیار استمراری دارد و می تواند دائما تغییر شغل دهد.

Q: در مورد احراز تغییر شغل در محل مورد اجاره را به چند فرض وجود دارد
A: الف - خواهان قبل از تقدیم دادخواست تخلیه مبادرت به تأمین دلیل می نماید و صورتجلسه اجرای تأمین دلیل را ضمیمه دادخواست می کند و این صورتجلسه حکایت از تغییر شغل در محل مورد اجاره دارد و مستند دعوی قرار می گیرد.
ب - خوانده (مستأجر) اقرار به تغییر شغل دارد ولكن مدعی اجازه از طرف موجر می باشد.
پ- خواهان تأمین دلیل ننموده است و خوانده نموده (ماده ۱۹۹| آ.د.م) و جهت احراز واقع و کشف حقیقت قرار معاینه و تحقیقات محلی صادر می کند تا عضو مجری قرار به محل مورد اجاره مراجعه نموده و بدوا مشاهدات خود را در خصوص شغل فعلی مستأجر صورتجلسه کند و سپس از اهالی و مطلعین محلی نیز راجع به شغل فعلی مستأجر تحقیق مراتب صورتجلسه و به دادگاه گزارش نمایدنیز اقرار به تغییر شغل در محل
اجاره ندارد اما با این وجود خواهان مدعی تغییر شغل است در این فرض دادگاه می بایست به دعوای خواهان رسیدگی

Q: و اگر دادگاه تغییر شغل در محل مورد اجاره بدون اجازه موجر را احراز نمود....
A: ختم رسیدگی را اعلام و بشرح آتی مبادرت به صدور حکم تخلیه می نماید
«رأی دادگاه»
در خصوص دادخواست (دعوى) الف به طرفیت ب به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه موضوع اجاره نامه عادی مورخ ۷۰/ ۲ / ۲۰ به علت تغییر
شغل از میوه فروشی به کتاب فروشی و به شرح دادخواست تقدیمی نظر به اینکه با ملاحظه قرارداد اجاره استنادی خواهان رابطه استیجاری بین طرفین و سمت خواهان به عنوان موجر وشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر روابط استیجاری طرفین و شغل معین میوه فروشی احراز می گردد و صورتجلسه اجرای قرار تأمین دلیل شماره ۱۲۳۴۵۶ حکایت از تغییر شغل توسط مستأجر در محل مورد اجاره دارد و خوانده نیز ایراد و دفاع موثری در قبال دعوای خواهان به عمل نیاورده است لذا دادگاه نظر به جميع مراتب فوق دعوای خواهان را وارد و ثابت تشخیص داده مستندا به بند ۷ ماده ۱۴ قانون فوق الذکر حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می دارد. این رأی حضوری و ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.
اسم و سمت و تاریخ و امضاء

Q: اگر تغییر شغل محرز نشد...
A: دعوی خواهان رد میشود

Q: در هنگام صدور رای تخلیه - اگر سند اجاره عادی یا رسمی است...
A: اگر سند اجاره عادی است حتما باید تاریخ آن
و در صورتی که سند اجاره رسمی باشد می بایست شماره سند و تاریخ و دفتر خانه تنظیم کننده آن در رأی ذکر گردد.

Q: اگر شغل جدید مستأجر عرفا مشابه قبلی آیا تغییر شغل محسوب است؟
A: تغییر شغل واقع نمی شود و از موجبات تخلیه محل مورد اجاره نمی باشد. از مشاغل مشابه براساس عرف قضایی می توان لوله کشی با لوله فروشی را ذکر نمود

Q: اگر مستأجر برای مدتی و بدون اجازه موجر مبادرت به تغییر شغل در محل مورد اجاره نماید و سپس به شغل قبلی برگردد آیا تغییر شغل واقع شده است
A: بله
(نظريه شماره 7/6405 تاریخ81/7/16 اداره حقوقی مذکور در همین مبحث)

Q: اگر مستأجر قسمتی از محل مورد اجاره را به شغل دیگری اختصاص دهد و کماکان به شغل اصلی و مورد توافق با موجر نیز ادامه دهد آیا تغییر شغل واقع شده است؟
A: بستگی به نظر قاضی رسیدگی کننده به دعوی دارد و اداره حقوقی قوه قضائیه طبق نظریه شماره 7/3997 مورخه  76/6/25 این موضوع را از موجبات تخلیه می داند.
ولیکن در هر حال اگر نظر قضایی قاضی بر عدم احراز تغییر شغل باشد این امر مانع از ادامه وضع می باشد و باید به مستأجر تذکر داده شود که در تمام محل مورد اجاره به شغل موضوع قرارداد اجاره بپردازد.

Q: در دعوای تخلیه به علت تعدی یا تفريط
تعدی یعنی؟
A: تعدی یعنی تجاوز نمودن مستأجر از حدود اذن (قرارداد) یاقانون با عرف.
مصادیق تعدی در قانون ۵۶ هیچگاه ذکر نشده بلکه برگرفته از رویه قضایی است

Q: مصداق بارز تعدی در دعوی تخلیه به علت تعدی یا تفريط
A: آن ایجاد یا ساخت بالکن یا نیم طبقه در مغازه است مثلا انتهای مغازه را به اصطلاح کارشناسان نیم طبقه می زنند. همچنین احداث تیغه با غیر پارتیشن و شیشه و موارد از این دست به منظور تبدیل مغازه به دو دهنه مجزا یا برداشتن تیغه، احداث زیر زمین، احداث سرویس بهداشتی وحمام، بالابردن ارتفاع سقف، تبدیل کردن پنجره به در ورودی، زدن سقف و تبدیل بالکن به جزئی از مغازه را می توان از مصادیق تعدی برشمرد

Q: به طور کلی چه ایجاد تغییری مصداق تعدی است
A: اگر مستاجر در بنا تغییری ایجاد کند مصداق تعدی می باشد والا تغییراتی مثل استفاده از پارتیشن یا شیشه به نحوی که بنای مغازه را تغییر ندهد مصداق تعدی محسوب نمی گردد
و به طریق اولی ایجاد اصلاحاتی مانند پارکت کردن کف مغازه، تبدیل کاشی به سنگ، تغییر در فلزی با سکوریت و تعویض پنجره های آلومینیومی مصداق تعدی به حساب نمی آید.

Q: در دعوای تخلیه به علت تعدی یا تفريط
تفريط به چه معناست؟
A: کوتاهی نمودن مستأجر از انجام وظایفی است که طبق قانون با عرف با قرارداد برعهده وی می باشد.

Q: . مصادیق تفریط در در قانون ۵۶:
A: دو مصداق زیر بعنوان تفريط مستأجر در محل مورد اجاره به طور مثال می توان اشاره نمود:
 1- مستأجر برف پشت بام را نمی ریزد که منجر به خراب شدن سقف می شود. البته منظور صرف نم دادن با ریختن گچ سقف نیست بلکه تنها خراب شدن سقف را شامل می شود.
۲- برخی تعمیرات جزئی که طبق قانون بر عهده مستأجر است مثل چکه کردن شیر کنار مغازه که باعث سست شدن پی و خراب شدن ساختمان می شود.

Q: آیا مصادیق تعدی و تفریط یکی است؟
در رای دادگاه چه تاثیری دارد؟
A: هر یک از تعدی یا تفريط مصادیق متفاوت دارند بنابراین در دادخواست اگر هر کدام مطرح شده باشد باید تنها نسبت به همان حکم صادر نمود لذا در دادخواست بر تفریط صدور حکم مبنی بر تعدی و تفریط اشتباه است

Q: نحوه رسیدگی و صدور حکم در دعوای تخلیه به علت تعدی یا تفريط
A: شروع رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید
و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدیدنظر و اجرا تابع مقررات و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی می باشد.
بنابراین نیاز به دادخواست، تعیین وقت و دعوت از طرفین دارد
و بعد از تشکیل جلسه و اخذ اظهارات طرفین و احراز شرایط لازم برای تصمیم گیری در خصوص این دعوی نهایتا مبادرت به صدور حکم می گردد.

Q: ارکان دعوی یا اموری که قاضی باید احراز نماید تا بتواند حکم تخلیه در دعوای  تخلیه به علت تعدی یا تفريط صادر نماید:
A: رکن اول: احراز رابطه استیجاری بین طرفین
رکن دوم: احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی
رکن سوم: احراز شمول قانون ۵۶ بر روابط استیجاری طرفین دعوای
رکن چهارم: احراز تعدی یا تفریط در محل مورد اجاره

Q: آیا می توان در خصوص قرارداد مشمول قانون ۷۶ به جهت تعدی یا تفريط حکم به تخلیه صادر نمود؟
A: خیر
دعوای تعدی و تفریط از دعاوی خاص قانون ۵۶ است که مستند آن در این قانون آمده است پس نمی توان به طور مثال در خصوص قرارداد مشمول قانون ۷۶ به جهت تعدی یا تفريط حکم به تخلیه صادر نمود

Q: راهکارهای عملی احراز تعدی یا تفریط در فرضی که
خواهان مدعی است که خوانده در مغازه یک بالكن احداث نموده
در مقابل خوانده در مقام دفاع بیان می دارد که در زمان شروع رابطه استیجاری بالکن در مغازه وجود داشته است
A: ابتدا اگر شهودی اعم از همسایگان یا شهود امضاء کننده ذیل قرارداد از زمان شروع رابطه استیجاری طرفین وجود داشته باشد در خصوص اینکه بالکن وجود داشته یا خیر تحقیق می کند
و اگر شهودی وجود نداشته باشد یا اطلاع نداشته باشند و دادگاه نتواند کشف حقیقت کند در این صورت قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می کند و از کارشناس می خواهد با توجه به نوع مصالح به کار رفته در بنای اصلی مغازه یعنی پی ساختمان و نوع مصالح به کار رفته در بالکن و همچنین نوع ساخت قدمت بالکن و بنای اصلی را معین و به دادگاه اعلام نماید.
دادگاه با تطبیق تاریخ ساخت و قدمت اصل بنا و بالکن، احداث آن بعد یا قبل از شروع رابطه استیجاری را احراز می کند

Q: راهکارهای عملی احراز تعدی یا تفریط در فرضی که
خواهان مدعی است که خوانده در مغازه یک بالكن احداث نموده
خوانده در مقام دفاع بیان می دارد بالکنی در مغازه وجود ندارد.
A: در این فرض دادگاه جهت احراز واقع و کشف حقیقت قرار معاینه محل و تحقیق محلی صادر می کند تا عضو مجری قرار به محل مورد اجاره مراجعه و مشاهدات خود را در خصوص وجود یا عدم وجود بالکن صورتجلسه نماید و از همسایگان و مطلعين محلی نیز در خصوص اینکه در مغازه بالکن وجود دارد یا خیر تحقیق مراتب را صورتجلسه و به دادگاه گزارش نماید

Q: راهکارهای عملی احراز تعدی یا تفریط در فرضی که
خواهان مدعی است که خوانده در مغازه یک بالكن احداث نموده
مستأجر در مقام دفاع بیان می دارد اینجانب مبادرت به ساخت بالکن نموده ام ولیکن با اجازه موجر این کار صورت گرفته است.
A: در این فرض اثبات اجازه موجر اعم از کتبی یا شفاهی به عهده مستأجر است و اگر نتواند اجازه موجر را ثابت کند با توجه به اقرار وی تعدی محرز و محکوم می گردد.

Q: آیا ساخت بالکن در هر صورت تعدی حساب می شود یا در فرضی که به اساس بنا ضربه بزند؟
A: سابقا احراز تعدی را منوط به وارد ساختن لطمه بر اساس بنا میدانستند و به طور مثال ساخت بالکن را تنها در این فرض موجب تعدی محسوب می کردند اما طبق رویه جاری قضایی برای اثبات تعدی در این مساله ورود نمی کنند.

Q: اگر الف به عنوان موجر در صورت ساخت بدون اجازه قبلی متعرض مستأجر نشود اما بعد از چندی موجر مالکیت ملک را به شخص ب منتقل نماید. حال اگر شخص ب به عنوان موجر فعلی به جهت تعدی دعوای تخلیه مطرح نماید آیا این دعوی قابل پذیرش است؟
A: در فرض سوال سکوت مالک قبلی (موجر اولیه) دليل بر رضایت وی نمی باشد. و موجر جدید حق طرح دعوی تخلیه به آن علت را دارد.

Q: در فرض تعدد موجرین و یا فوت موجر و تعدد مورثین آیا هر یک از این افراد به تنهایی حق دارد دادخواست تخلیه ارائه نماید یا اینکه برای طرح چنین دعوایی حضور همه موجرین یا وراث نیاز است؟
A: بر اساس رویه قضایی فقط در خصوص سه دعوای اول یعنی تخلیه به علت تغییر شغل، تعدی یا تفريط و عدم پرداخت اجاره بها طرح دعوی تخلیه از ناحیه یک نفر از موجرین نیز قابل استماع است اما در خصوص دعوای تخلیه تحت هر یک از علل چهارگانه دیگر چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.
البته باید توجه داشت که بر فرض پذیرش دعوی و صدور حکم به تخلیه، اجرای آن بر اساس ماده ۴۳ ق. اجرای احکام مدنی صورت خواهد پذیرفت یعنی محل مورد اجاره تخلیه می شود ولیکن به تصرف موجر خواهان داده نمی شود بلکه تصرف محل مورد اجاره منوط به توافق تمام موجرین و تابع قواعد ملک مشاعی می باشد.

Q: نحوه اعلام ختم رسیدگی و صدور حکم در مورد دعوای تخلیه به علت تعدی چگونه است
A: در این مرحله دادگاه با استناد به بند ۸ ماده ۱۴ قانون ۵۶ حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر می نماید.

Q: مهلت پرداخت اجاره بها در قانون ۵۶:
A: طبق ماده ۶ قانون ۵۶ مهلت پرداخت اجاره بها ظرف مدت ۱۰ روز از پایان هر ماه اجاره ای است

Q: ماه اجاره ای در ماده 6 قانون 56 یعنی
A: ماه اجاره ای یعنی مثلا اگر قرارداد از ۱۰ مرداد شروع شده است پایان این ماه اجاری ۱۰ شهریور می باشد و چون یک مهلت ۱۰ روزه نیز اضافه می گردد بنابر این مستأجر تا ۲۰ شهریور فرصت دارد که اجاره این ماه را پرداخت نماید.

Q: اگر مستأجر در  مدت قانونی اجاره بها را پرداخت نکند موجر برای طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، موظف است پیش از طرح دادخواست چه اقداماتی را انجام دهد؟
A: الف - طبق بند ۹ ماده ۱۴ ق. ۵۶ در جایی که اجاره نامه طرفین کتبی عادی باشد یا عقد اجاره شفاهی باشد که قانون از آن تحت عنوان در بین نبودن اجاره نامه یاد می کند، در این صورت موجر قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید برای مستأجر اظهار نامه رسمی ارسال نماید.
ب - اگر اجاره نامه طرفین رسمی باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره مراجعه و دفتر خانه مبادرت به ارسال اخطاریه برای مستأجر نماید.

Q: در فرضی که
اجاره نامه طرفین رسمی باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد،
آیا موجر می تواند بجای اخطاریه دفتر خانه اظهار نامه ارسال کند؟
A: خیر
در فرض مذکور ارسال اخطاریه حتما باید از طریق دفترخانه رسمی به عمل آید
 لذا ارسال اظهار نامه بجای اخطاریه دفتر خانه منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد. زیرا مطابق قانون (بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶) عمل نشده است

Q: شرایط و مفاد اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفترخانه
A: اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفتر خانه دارای شرایط خاصی می باشند و می بایستی مواردی در آنها رعایت شود و به صرف ضمیمه شدن اظهارنامه یا اخطاریه به پرونده کفایت امر قانونی را نمی کند و قاضی بایستی به دقت موارد زیر را احراز کند
1. اظهار کننده باید موجر یا قائم مقام یا وکیل رسمی وی باشد
2. اظهار شونده با مخاطب باید مستأجر یا قائم مقام مستأجر باشد
3. در متن اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفترخانه می بایست ۳ مطلب قيد شده باشد.
 الف - ذکر ماههای اجاری که اجاره آن پرداخت نشده است.
ب- ذکر مبلغ اجور معوقه
ج- ذکر این مطلب که ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نمایید.
4. اظهارنامه رسمی باید در دادگستری محل ثبت شود.
5. اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفتر خانه باید به مستأجر ابلاغ شود

Q: آیا عدم پرداخت یک ماه اجاره بها برای ارسال اظهارنامه کافی است؟
A: على الأصول صرف عدم پرداخت یک ماه اجاره بها نیز برای ارسال اظهارنامه کافی است و در این خصوص به طور مثال می نویسد اجاره بهای ماه های فروردین و اردیبهشت ۹۳ پرداخت نشده است.

Q: در حال حاضر .... کار ثبت اظهار نامه را انجام می دهند.
A: دفاتر خدمات قضایی

Q: آیا اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفتر خانه باید به مستأجر ابلاغ واقعی شود؟
A: خیر
اظهارنامه رسمی و اخطاریه دفتر خانه باید به مستأجر ابلاغ شود اعم از قانونی یا واقعی و اعم از اینکه مستأجر مطلبی بنویسد یا ننویسد.

Q: فروضی که از ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه و امکان طرح دعوا حادث می گردد
A: پاسخ صرفا ناظر به فروض است و اینکه تکالیف موجر چیست در سوالات دیگر
فرض اول: مستأجر اجاره بهای ماه های فروردین و اردیبهشت سال ۹۳ را پرداخت نمی کند و موجر مبادرت به ارسال اظهارنامه رسمی با اخطاریه دفتر خانه می نماید
- الف - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه اجور معوقه را پرداخت می نماید. در این فرض خواهان حق تقدیم دادخواست تخلیه را ندارد و اگر تقدیم شده باشد دعوی وی قابل استماع نمی باشد.
- ب- مستاجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه اجور معوقه را پرداخت نمی کند. در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را دارد.
فرض دوم: مستأجر برای بار دوم در طول یک سال از پرداخت اجاره بها خودداری می کند. به طور مثال اجاره بهای ماه های مرداد و شهریور سال ۹۳ را پرداخت نمی کند. در این فرض موجر مکلف به ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه برای مستأجر میباشد که در مقابل آن دو صورت امکان دارد:
- الف - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه با اخطاریه اجور معوقه را پرداخت می کند در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را ندارد.
- ب - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه با اخطاریه اجور معوقه را پرداخت نمی کند در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را دارد.
فرض سوم: مستأجر برای بار سوم در طول یکسال از پرداخت اجاره بهاء خودداری می کند. به طور مثال اجاره بهای ماه های آبان و آذر سال ۹۳ را پرداخت نمی کند.
در این فرض دیگر نیازی به ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه نمی باشد و موجر می تواند مستقیما مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه نماید لیکن باید اظهارنامه قبلی را ضمیمه دادخواست نماید. تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۵۶ فرض سوم را بیان می دارد

Q: در فرضی که مستأجر اجاره بهای ماه های فروردین و اردیبهشت سال ۹۳ را پرداخت نمی کند
و موجر مبادرت به ارسال اظهارنامه رسمی با اخطاریه دفتر خانه می نماید
چه حالاتی متصور است
A: الف - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه اجور معوقه را پرداخت می نماید. در این فرض خواهان حق تقدیم دادخواست تخلیه را ندارد و اگر تقدیم شده باشد دعوی وی قابل استماع نمی باشد.
ب- مستاجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه اجور معوقه را پرداخت نمی کند. در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را دارد.

Q: وقتی مستأجر برای بار دوم در طول یک سال از پرداخت اجاره بها خودداری می کند. به طور مثال اجاره بهای ماه های مرداد و شهریور سال ۹۳ را پرداخت نمی کند. در این فرض موجر مکلف به ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه برای مستأجر میباشد
در این فرض چه حالاتی متصور است
A: الف - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه با اخطاریه اجور معوقه را پرداخت می کند در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را ندارد.
ب - مستأجر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه با اخطاریه اجور معوقه را پرداخت نمی کند در این صورت موجر حق تقدیم دادخواست تخلیه را دارد.

Q: در فرض
مستأجر برای بار سوم در طول یکسال از پرداخت اجاره بهاء خودداری می کند. به طور مثال اجاره بهای ماه های آبان و آذر سال ۹۳ را پرداخت نمی کند.
چه حالاتی متصور است
A: در این فرض
دیگر نیازی به ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه نمی باشد
 و موجر می تواند مستقیما مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه نماید
لیکن باید اظهارنامه قبلی را ضمیمه دادخواست نماید. تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۵۶ فرض سوم را بیان می دارد

Q: مستأجر برای بار دومیا  سوم در طول یکسال از پرداخت اجاره بهاء خودداری می کند...
منظور از یکسال در عبارت بالا چیست؟
A: در قانون صحبت از یک سال شده است
قضات یک سال شمسی در نظر می گیرند
برخی می گویند سال اجاری مدنظر است به طور مثال از مهر ۹۳ تا مهر ۹۴
برخی نیز تاریخ اولین ارسال اظهارنامه یا اخطاریه را مدنظر قرار می دهند
ضمن احترام به نظرات قضات محترم به نظر می رسد در نظر گرفتن سال شمسی بهتر باشد
بالاخره نفهمیدم استاد کدوم نظر رو پذیرفت!

Q: نحوه رسیدگی به دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
A: شروع رسیدگی به این دعوی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدیدنظر و اجرا تابع تشریفات و مقررات قانون آیین دادرسی مدنی و اجرای احکام مدنی می باشد.

Q: اركان دعوی یا اموری که قاضی باید احراز نماید تا بتواند حکم تخلیه در دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر کند
A: رکن اول: احراز رابطه استیجاری بین طرفین
رکن دوم: احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی
رکن سوم: احراز شمول قانون ۵۶ بر روابط استیجاری طرفین
رکن چهارم: احراز ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه مطابق بند و ماده ۱۴ قانون ۵۶
رکن پنجم: احراز عدم پرداخت اجاره بها

Q: در صورتیکه اظهار نامه رسمی یا اخطاریه دفتر خانه برای مستأجر ارسال نشده یا به نحو صحیح ارسال نشده باشد
دعوای چه وضعیتی دارد؟
A: دعوی خواهان قابلیت استماع ندارد و به موجب بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶ و ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

Q: اصل در پرداخت اجاره بها چیست
A: همینکه موجر رابطه استیجاری را اثبات کند اصل بر عدم پرداخت اجاره بها است و اثبات پرداخت اجاره بها اعم از ارائه سند کتبی یا معرفی شهود بعهده مستأجر می باشد